【基本案情】

康某夫妇与吉安某房地产公司存在商品房买卖合同关系。2014年5月，双方签订《商品房买卖合同》，约定了购房、办证及违约责任等内容。2020年1月，吉安市城市勘察测绘院出具报告，认定案涉小区部分楼栋与规划面积不符，其中包含康某夫妇对案涉房屋空调板违章装修导致的0.39平方米。吉安市城市规划管理处因此要求房地产公司整改。房地产公司取得案涉房屋竣工验收备案后，告知康某夫妇等业主可办理不动产证。康某夫妇主张，房地产公司超过合同约定的期限办证，请求法院判令其承担逾期办证违约金。房地产公司辩称，逾期办证系因康某夫妇违法搭建行为导致，自身不应承担责任。法院查明，康某夫妇存在未经规划许可，利用室外空调板围合改建阳台致使房屋面积扩大的违法搭建行为，该行为导致房地产公司无法取得建设工程符合规划的材料，进而无法办理案涉房屋首次登记及产权证。一审吉安市吉州区人民法院判令驳回康某夫妇的诉讼请求；二审吉安市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

根据《民法典》及相关司法解释的规定，本案中，办理房屋权属证书是买卖双方的双向义务。康某夫妇与吉安某房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。但康某夫妇未经规划许可进行违法搭建，导致房地产公司无法及时取得建设工程符合规划的材料，进而无法办理房屋首次登记及产权证，该逾期办证的责任应归责于康某夫妇自身的违法搭建行为，而非房地产公司。因此，房地产公司作为无过错方无需承担逾期办证的违约责任，法院的判决符合法律规定。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百二十七条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837