【基本案情】

黄某海等27人与福建省莆田市某房地产公司存在商品房买卖合同关系。2010年，双方分别签订《商品房买卖合同》，约定黄某海等27人购买该公司商品房，如因出卖人原因导致买受人不能在房屋交付后90日内取得权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付款的万分之二支付违约金。黄某海等27人支付首付款并办理按揭贷款后，某房地产公司于2013年6月至12月陆续交房，但因实际施工与工程规划不符，未能如约办理权属证书。2015年5月，黄某海等27人起诉，请求判令某房地产公司按日万分之二标准支付逾期办证违约金。某房地产公司辩称合同约定的违约金过高，请求调低至按公积金贷款利率计算。法院查明，某房地产公司存在逾期办证的违约行为，黄某海等27人通过商业按揭贷款购房。莆田市荔城区人民法院认为合同约定的违约金远超实际损失，且办证涉及非出卖人可控的客观因素，判决按同期同类公积金贷款利率的50％计算违约金。黄某海等27人上诉后，莆田市中级人民法院维持原判。福建省高级人民法院驳回其再审申请。检察机关审查后提请抗诉，福建省高级人民法院提审期间，经检法联调，双方达成调解协议，黄某海等27人在原判决基础上每人再获平均约7万元补偿，某房地产公司已履行完毕。

【刘颖新律师评议】

根据《民法典》及相关司法解释的规定，本案中，黄某海等27人与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。合同明确约定了逾期办证违约金按日万分之二计算，该条款系格式合同中的固有条款，某房地产公司作为提供格式条款的一方，未能举证证明约定的违约金过分高于买受人的损失。法院将违约金大幅调低至公积金贷款利率的50%，既缺乏法律依据，也超出了当事人的诉讼请求范围，属于不当行使自由裁量权，显失公平，检察机关的监督纠正了该错误，维护了购房人的合法权益。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837