【基本案情】

2019年，罗某与某开发商签订合同，以57万余元总价购买一套约定面积为134.49㎡的商品房。罗某依照合同约定，付清了全款。然而，2021年9月收房时，开发商口头告知罗某，房屋面积增加了1.12㎡，需补交4819.3元差价，并以拒绝交房为要挟。协商未果后，罗某将开发商诉至法院。

法院判决法院经审理认为，双方合同合法有效，罗某已按合同面积付清全款，履行了主要义务；合同明确约定开发商需先出具书面测绘报告，才能要求买家在90日内补差价，开发商仅作口头通知，未履行此关键前置程序，罗某有权暂不支付差价；罗某未支付的差价仅4819.3元，占房屋总价款（含差价）的0.7%，属于轻微瑕疵，远非根本违约，开发商以此为由拒绝交付价值数十万元的房屋，其行为超出了“先履行抗辩权”的合理限度，显失公平。法院一审判决开发商10日内向罗某交付房屋。二审维持原判。最终，开发商履行了交房义务，罗某也补交了差价。

【刘颖新律师评议】

“先履行抗辩权”指合同双方当事人互负债务并有先后履行顺序的，后履行一方在先履行一方未履行或履行不符合约定的情况下，可拒绝其履行请求的权利。具体到本案中，先付房款的罗某是先履行一方，负责交房的开发商是后履行一方。开发商在罗某有严重违约时，可依法拒绝其相应要求，但权利行使必须合理对等。也就是说，开发商不能拿着“先履行抗辩权”当“尚方宝剑”。

本案中，罗某已付清合同约定全款，未补的差价仅占总房款极小比例，其行为仅构成轻微瑕疵履行。开发商拒绝交付整套房屋的对抗措施，与其所声称罗某未尽的微小付款义务完全不相称，故其抗辩无效。

权利有边界，程序是关键。开发商未按合同约定先行出具书面测绘报告，是导致纠纷的关键。口头通知缺乏依据，购房者有权要求开发商先履行其合同规定的证明义务。在期房交易中，因最终实测面积与合同约定预售面积存在差异（即“面积差”）而引发的纠纷，是房地产领域的高发争议类型之一，差异可能源于测量规范、施工误差等多种原因。

面对可能出现的面积差问题，建议购房者签合同前擦亮眼睛，细读“面积差异处理”条款；收房时按章办事，如开发商告知面积有差异并要求补款，务必要求其提供符合资质的测绘机构出具的正式书面测绘报告；仔细核对实测面积、合同约定面积、计算方式、补差金额等关键信息。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百二十六条

当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算