【基本案情】

莫某通过参与法院司法拍卖竞得案涉房屋，产权证载明房屋总层数3层。后莫某出具委托书委托朱某代为出售房屋。2021年9月17日，朱某与连某签订《存量房买卖合同》出售案涉房屋，合同约定房屋总层数3层。2022年2月22日至4月14日期间，因房屋存在违法建设无法办理过户，连某要求解除合同，退还已付款项并按合同赔付违约金。案涉房屋《广州市不动产登记查册表》附注信息载明房屋涉及违法建设，已向违法建设人送达《责令限期改正通知书》，要求暂停办理上述房屋的转移登记业务。连某承认签订合同前曾查看现场，知道房屋现状是5层，也知晓房屋产权面积。

广州市荔湾区人民法院一审认为，由于案涉房屋存在违法建设，行政部门对其作暂停办理转移登记业务处理，连某至今未能取得案涉房屋的产权，合同目的客观上无法实现，其要求解除合同，符合法律规定，应予以支持。房屋不能过户的原因在于违法建设未予处理。连某在签订《存量房买卖合同》前已知道案涉房屋的产权登记情况与房屋现状明显不符，莫某作为出卖人亦知道案涉房屋的现状，买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。但在行政执法部门责令拆除违法建设时，连某和莫某未能就如何处理、由谁负责处理违法建设达成一致意见，由此导致案涉房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，故连某和莫某对《存量房买卖合同》无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。故对于连某主张的违约责任，不予支持。广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。 

【刘颖新律师评议】

本案中，法院基于房屋交易的实际状况展开审查，认定涉案房屋因存在违法搭建情形，导致买受人订立合同的核心目的（即合法取得房屋产权并正常使用）在客观上已无法实现。此情形完全符合《民法典》中关于合同法定解除权的规定。

关于合同解除后的责任承担问题，法院综合考量买卖双方对合同履行障碍的过错程度：出卖人作为房屋产权人，虽未主动实施违法搭建行为，但负有保证房屋权属清晰、符合法定交易条件的义务；买受人作为购房方，亦应在签约前对房屋现状尽到合理审查义务。鉴于双方均存在一定疏忽，对合同无法履行的后果均负有相应责任。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第五百九十二条

当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。