【案情简介】

2022年，刘女士通过中介公司与陈先生签订了一份房屋买卖合同，约定刘女士以700万元的价格购买陈先生名下的一套房产。合同中明确约定，陈先生应在合同签订后30日内办理完毕房产过户手续。刘女士按照合同约定支付了全部购房款。然而，在办理过户手续过程中，发现该房产已被陈先生设定了抵押，且抵押权人不同意解除抵押。刘女士遂将陈先生诉至法院，要求解除合同，并要求陈先生返还购房款并支付违约金。

【刘颖新主任律师评析】

房屋抵押状况的披露义务：

陈先生作为卖方，有义务在签订合同前向刘女士披露房屋的抵押状况。未披露抵押情况，导致合同无法履行，陈先生构成违约。

合同解除的条件：

根据《合同法》规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。

违约责任的承担：

陈先生未能履行合同约定的过户义务，且未能解除房屋抵押，应承担违约责任，包括返还购房款和支付违约金。

买方权益的保护：

刘女士作为买方，其合法权益应受到法律保护。法院在审理此类案件时，应充分考虑买方的合法权益，确保公平正义。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。