【案情简介】

 2021年，钱先生与孙女士签订了一份房屋买卖合同，约定钱先生以550万元的价格购买孙女士名下的一套位于市区的公寓。合同中明确约定，孙女士应在合同签订后45日内将房屋交付给钱先生，并协助办理房产过户手续。钱先生按照合同约定支付了首付款300万元。然而，在办理过户手续时，发现该公寓存在产权纠纷，原产权人（孙女士的前夫）主张对该公寓享有部分产权，并已向法院提起诉讼。由于产权纠纷，房产过户无法进行。钱先生遂将孙女士诉至法院，要求解除合同，并要求孙女士返还购房款并赔偿损失。

【刘颖新主任律师评析】

产权清晰的义务：

孙女士作为卖方，有义务确保出售的房屋产权清晰，无任何纠纷。房屋存在产权纠纷，违反了卖方的义务。

买方的合法权益：

钱先生作为买方，享有购买产权清晰房屋的权利。由于孙女士未能提供无纠纷的房屋，侵犯了钱先生的合法权益。

合同解除的条件：

根据《合同法》规定，因标的物存在产权纠纷致使不能实现合同目的的，买方可以解除合同。

损失赔偿的责任：

由于产权纠纷导致钱先生无法取得房屋产权，孙女士应承担返还购房款并赔偿由此造成的损失的责任。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》

第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。