【案情简介】

此案涉及到一家融资担保公司（龙口市某某公司）与一家企业集团（烟台某某公司）及其相关子公司之间的债务纠纷。事情的起因是，融资担保公司申请强制执行烟台某某公司名下的一些房产，但烟台某某公司提出异议，认为这些房产已经通过“以房抵债”的方式转让给他们，不能用于偿还其他债权人的债务。

关键争议点在于：  

1. “以房抵债”的合法性：烟台某某公司认为，他们与另一家公司（新雅某某公司）在法院查封房产之前，签订了“以房抵债”协议，并实际占有了这些房产，因此应该享有优先权。  

2. 适用法律问题：融资担保公司认为，“以房抵债”不属于物权转让行为，受让人没有优先于普通债权的权利。  

3. 证据争议：烟台某某公司在二审中补充了一些协议，用以证明“以房抵债”协议的有效性，融资担保公司认为这些证据提交逾期。

最终，最高法院认定烟台某某公司在查封前已签订合法协议并占有房产，符合法律保护条件，驳回了融资担保公司的再审申请。这意味着房产不能被用于清偿融资担保公司的债务

【刘颖新主任律师评析】

 案件焦点

1. 某1公司是否享有排除强制执行的民事权益：  

   - 核心在于某1公司是否通过以房抵债协议获得了符合《执行异议复议规定》第二十八条所保护的权利。

   - 关键点包括该协议是否符合“书面买卖合同”的法律定义、房屋是否实际交付占有、以及为何未办理过户登记。

2. 适用法律的争议：  

   - 再审申请人南山某某公司主张二审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条有误，认为以房抵债与买卖合同不同，受让人仍为普通债权人。

   - 最高院则认为，该条款适用范围可以涵盖以房抵债协议，前提是协议已经实际履行，且受让方满足相关条件。

 法律依据分析

1. 《执行异议复议规定》第二十八条适用的广泛性：  

   - 条文保护了在查封前通过合法合同实际占有并支付价款的受让人权益。  

   - 最高院认为，以房抵债协议虽然形式上不同于商品房买卖合同，但其本质同样是通过合意转移不动产权利，因此可以参照适用。

2. 物权期待权的保护：  

   - 在不动产物权变更登记前，买受人或抵债方已经通过合法合同取得房屋实际控制权，形成物权期待权。  

   - 如果因未过户登记导致买受人权益被强制执行，违背了物权法“保护实际权利人”的基本原则。

3. 债务更新与新债清偿的区分：  

   - 南山某某公司试图通过争议性质否认某1公司享有优先权。但最高院明确指出，无论是债务更新还是新债清偿，只要协议履行并实际交付房屋，受让方即为事实权利人。

4. 对“书面买卖合同”的理解：  

   - 再审申请人主张合同不符合法律要求，但最高院指出，合同只需具备明确的物权变动合意及履行事实即可，无需严格形式化。

 裁定结论评析

1. 维护法律统一适用：  

   - 最高院的裁定具有指导性意义，表明实践中即便是以物抵债合同，只要满足《执行异议复议规定》第二十八条的条件，其权利同样受到保护。  

   - 这一裁定不仅明确了适用范围，也对如何平衡普通债权人与实际权利人的利益提供了司法指引。

2. 对再审申请人主张的回应：  

   - 再审申请人试图通过法律适用争议否定某1公司权益，但最高院逐一驳回，认为其主张并未抓住核心法律关系和事实。

 案件影响

该案通过对《执行异议复议规定》第二十八条的适用分析，进一步明确了以下几个重要司法问题：  

1. 物权期待权的范围：对于通过各种合法合同形成的期待权均予以保护。  

2. 以物抵债协议的地位：在实际履行且具备明确权属合意的情况下，与普通买卖合同具有同等效力。  

3. 债务清偿与不动产权益的交叉问题：强调实体权利的保护优先于形式瑕疵。

该裁定在执行实践中具有重要参考意义，对于完善司法解释与实践结合的深度具有促进作用。

【法律依据】

《执行异议复议规定》第二十八条