基本案情：

一、关于案涉房屋的被查封执行等诉讼情况。吴某芳、秦某英起诉吴某兰、贾某鹏民间借贷纠纷一案，吴某芳、秦某英在该案中申请查封登记在吴某兰名下位于北京市西城区xxx的房屋。2021年1月7日，吴某芳、秦某英对吴某兰、贾某鹏申请强制执行，前述被查封的房屋系执行案件案外人孙某洁所有，孙某洁为实际合法所有权人。

2021年1月，孙某洁提起买卖合同纠纷一案，请求判令孙某洁与吴某兰于2002年2月21日签订的房屋买卖合同合法有效：判今吴某兰限期将案涉房屋产权变更登记至孙某洁名下。因案涉房屋有查封，故孙某洁要求吴某兰配合办理转移登记手续存在客观障碍，最终西城法院于2021年4月26日作出判决书判决认定合同有效。

二、西城法院已驳回孙某洁提起的执行异议。2021年5月27日孙某洁向西城法院申请执行异议，申请停止对案涉房屋的执行，西城法院经书面审理，于2021年7月2日作出裁定书，以案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持为由，驳回了孙某洁的执行异议。上述裁定并未仔细核实案件具体事实情况，驳回孙某洁的执行异议申请严重损害了孙某洁的合法权益。

三、孙某洁对案涉房屋享有实际所有权。根据西城法院于2021年4月26日作出的判决书，认定了下列事实：1、2002年2月21日孙某洁与吴某兰签订两份房屋买卖合同，约定孙某洁以28万元的价格购买案涉房屋，房屋暂时不能过户，吴某兰将房屋资料交付孙某洁，过户时房屋交易税费由吴某兰承担；2、2002年3月5日，吴某兰收取孙某洁28万元，并为孙某洁出具收款证明；3、2019年12月9日，案涉房屋因他案被查封。

刘颖新律师评析：

三、孙某洁对案涉房屋享有实际所有权。根据西城法院于2021年4月26日作出的判决书，认定了下列事实：1、2002年2月21日孙某洁与吴某兰签订两份房屋买卖合同，约定孙某洁以28万元的价格购买案涉房屋，房屋暂时不能过户，吴某兰将房屋资料交付孙某洁，过户时房屋交易税费由吴某兰承担；2、2002年3月5日，吴某兰收取孙某洁28万元，并为孙某洁出具收款证明；3、2019年12月9日，案涉房屋因他案被查封。由此可见，案涉房屋目前尚且不具备继承过户的必要前提，因此对其至今未能过户的原因显然不可完全归责于孙某洁。综上，本案所涉情形符合执行异议规定第二十八条所列举的四项要件。但就买受人的权利能否排除执行，法院将于下文结合吴某芳、秦某英提出的答辩意见进行论述。

在答辩意见中，吴某芳、秦某英认为孙某洁与吴某兰签订的房屋买卖合同即使经法院判决确认有效，也只属于债权行为，不能对抗登记的物权状态，也不能引起物权变动的结果，因此孙某洁仍然不能证明自己是案涉房屋的权利人。此外，吴某芳、秦某英认为孙某洁在案涉房屋交易中并非善意相对人，在合理期限内未行使权利，致使案涉房屋未能完成过户登记，因此也存在过错。

对上述意见，法院赞同其中关于房屋买卖合同本身有效不引起标的物物权变动结果的意见。如其所述，即便法院判决确认案涉房屋买卖合同有效，其结果也只是认定孙某洁有权在不存在过户障碍的情况下请求吴某芳协助将案涉房屋所有权变更登记至孙某洁名下。因此，案涉买卖合同纠纷的生效判决并不能作为本案的定案依据。判断孙某洁作为买受人有无足以排除执行的权利仍需另行作出判断。

在此情况下，法院注意到本案中孙某洁所提交证据材料至少足以证明其在2007年以后一直在案涉房屋居住；若结合当事人陈述，甚至可以认定在2003年以后前述居住状态始终存续。而执行异议规定第二十八条之所以为非商品房买卖合同的买受人提供例外保护，其主要的立法目的在于保护实际占有被执行房屋买受人的生存利益。之所以执行异议规定第二十八条要求买受人必须实际占有房屋，原因在于即便不能通过登记公示权利状态，买受人至少也需要通过实际占有该不动产来对权利状态作出公示。

由此可见，案涉房屋目前尚且不具备继承过户的必要前提，因此对其至今未能过户的原因显然不可完全归责于孙某洁。综上，本案所涉情形符合执行异议规定第二十八条所列举的四项要件。但就买受人的权利能否排除执行，法院将于下文结合吴某芳、秦某英提出的答辩意见进行论述。

在答辩意见中，吴某芳、秦某英认为孙某洁与吴某兰签订的房屋买卖合同即使经法院判决确认有效，也只属于债权行为，不能对抗登记的物权状态，也不能引起物权变动的结果，因此孙某洁仍然不能证明自己是案涉房屋的权利人。此外，吴某芳、秦某英认为孙某洁在案涉房屋交易中并非善意相对人，在合理期限内未行使权利，致使案涉房屋未能完成过户登记，因此也存在过错。

对上述意见，法院赞同其中关于房屋买卖合同本身有效不引起标的物物权变动结果的意见。如其所述，即便法院判决确认案涉房屋买卖合同有效，其结果也只是认定孙某洁有权在不存在过户障碍的情况下请求吴某芳协助将案涉房屋所有权变更登记至孙某洁名下。因此，案涉买卖合同纠纷的生效判决并不能作为本案的定案依据。判断孙某洁作为买受人有无足以排除执行的权利仍需另行作出判断。

在此情况下，法院注意到本案中孙某洁所提交证据材料至少足以证明其在2007年以后一直在案涉房屋居住；若结合当事人陈述，甚至可以认定在2003年以后前述居住状态始终存续。而执行异议规定第二十八条之所以为非商品房买卖合同的买受人提供例外保护，其主要的立法目的在于保护实际占有被执行房屋买受人的生存利益。之所以执行异议规定第二十八条要求买受人必须实际占有房屋，原因在于即便不能通过登记公示权利状态，买受人至少也需要通过实际占有该不动产来对权利状态作出公示。

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