【案情简介】

云南省昆明市中级人民法院在立案执行云南省高级人民法院 （2017）云民终729号民事调解书一案中，查封了被执行人杨某某名下位 于昆明市正义路一层、负一层房产。经评估、拍卖，一层案涉房产以起 拍价2893.50万元成交，负一层房产流拍。后郑某某向执行法院提出执行 异议，主张其系上述执行案涉房产的承租人，依法享有优先购买权和司 法拍卖竞买权，但昆明市中级人民法院拍卖未进行任何形式的告知，程 序严重违法，请求撤销拍卖。

【刘颖新律师评议】

最高人民法院认为，本案的争议焦点是未通知承租人行使优先购买权的情况下，案涉司法拍卖是否应予撤销。

优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋 承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房 屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但 可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出 卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购 买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但 请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支 持。”参照该条规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司 法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤 销拍卖的，亦不应予以支持。

在本案中，即使郑某某确实享有案 涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买 权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。故郑建宇关于没有通知其 行使优先购买权，拍卖应予撤销的申诉理由不能成立。

【相关法律】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条