张姐与前夫协议离婚时约定，房产归前夫所有，张姐享有五年居住权，但双方未办理居住权登记。半年后前夫擅自出售房产，新业主要求张姐搬离，张姐虽持有离婚协议却无法保住居住权。这一案例凸显了居住权设立的登记生效原则，也是离婚房产处理中的常见误区。

《民法典》第367条与第368条明确规定，居住权需通过书面合同设立，且必须向登记机构申请登记方可生效。离婚协议中关于居住权的约定虽对夫妻双方具有合同约束力，但未办理登记的，无法对抗善意第三人。本案中，新业主因不知情且已完成房产过户，依法取得房屋所有权，张姐只能追究前夫的违约责任，却无法继续行使居住权。

另一种特殊情形是民法典施行前签订的居住协议，如成都傅某与前公公在离婚后签订的居住协议，因当时法律无居住权规定，法院依据民法典时间效力司法解释，在不违背当事人合理预期的前提下，适用新规设立了五年居住权，但驳回了“永久居住权”的诉求。这表明居住权的期限需合理设定，法律并不认可无期限的居住权。

实务建议分为三点：离婚协议约定居住权后，务必及时办理登记手续，确保权利正式生效；协议中明确居住权的具体内容，包括居住范围、是否允许共同居住、租金承担等；若对方拒绝配合登记或单方违约，可凭协议起诉要求履行义务并赔偿损失。尤其对于无其他住房的一方，居住权登记是保障基本居住权益的关键。