在现实生活中，夫妻一方在另一方不知情或不同意的情况下，擅自将登记在自己名下的共有房屋出售给第三人，此类纠纷屡见不鲜。此时，房屋究竟归谁所有？善意第三人能否取得房屋所有权？另一方配偶的权益又该如何保障？这背后，是交易安全与家庭财产保护之间的法律博弈。

一、法律原则：善意取得制度的适用

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处分权人转让不动产，若受让人满足以下三个条件，可构成善意取得，依法取得所有权：

1.受让时为善意：即第三人不知道且不应当知道出卖人无处分权；

2.以合理的价格转让：交易价格符合市场行情，不存在明显过低或过高；

3.已完成不动产登记：房屋已依法办理产权过户手续。

在夫妻共有房屋的情形中，若房屋登记在一方名下，第三人基于对不动产登记的公示公信力产生信赖，通常难以苛求其在交易时主动调查卖方的婚姻状况或财产共有情况。因此，只要第三人尽到了合理的注意义务，支付合理对价，并完成过户登记，法院一般会认定其构成善意取得，依法取得房屋所有权。最高人民法院相关司法解释也明确指出：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

二、实践难点：“善意”如何认定？

虽然法律标准明确，但“善意”的判断在实践中仍具复杂性，需结合具体情形综合判断：

-交易场所与方式：在正规中介平台、通过公开挂牌交易，更易被认定为善意；

-交易价格：若售价远低于市场价，可能被推定存在“重大过失”或“恶意串通”；

-第三人与卖方的关系：若买方为卖方亲属或朋友，法院可能更加审慎审查其是否真正“不知情”；

-房屋使用状态：若房屋由夫妻共同居住，第三人从未实地看房，可能被质疑其“善意”存疑。

例如，丈夫瞒着妻子将家庭唯一住房低价卖给表弟，虽完成过户，但因交易价格不合理、关系特殊，法院可能认定其不构成善意取得，买卖合同无效。

三、配偶的救济路径：无法追回，但可索赔

若第三人确已善意取得房屋，原配偶虽无法追回房产，但仍享有法律救济权利：

1.主张损害赔偿：擅自卖房一方侵犯了配偶的共有财产权，受损方可要求其赔偿损失，包括房屋市场价值的相应份额；

2.离婚时主张少分或不分财产：根据《民法典》第一千零九十二条，一方隐藏、转移、变卖夫妻共同财产的，在离婚分割时，另一方可请求法院对其少分或不分；

3.另行起诉索赔：即使房屋无法追回，仍可就擅自处分行为提起民事赔偿诉讼。

四、例外考量：唯一住房与生存权

尽管善意取得制度强调交易安全，但司法实践中也逐步关注基本居住权的保护。有观点认为，若被出售的房屋是夫妻家庭唯一生活用房，且买方并非真正“善意”或不具备实际居住需求，应考虑例外情形，避免原配偶“无家可归”。虽然现行司法解释未明确设立“唯一住房例外”，但在执行程序中，法院通常对被执行人及其家属的基本住房不予强制执行，体现了对生存权的倾斜保护。