【基本案情】安某和卫某签订二手房买卖合同，安某向卫某支付购房首付款，约定一个月之内办理过户。合同履行期间，当地出台限购新政，安某直接丧失购房资格，这套房屋再也无法过户登记到安某名下。安某通知卫某解除购房合同，要求卫某退还全部首付款；卫某认为合同已经签署生效，安某单方面违约，拒绝退还房款，还主张安某承担违约金。

【律师评议】刘颖新律师认为，限购政策出台导致买方丧失购房资格，属于合同成立之后，发生当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同已经客观不能，满足情势变更的适用条件。安某有权请求解除房屋买卖合同，合同解除之后，卫某收取的购房首付款应当返还，这种情形一般不认定安某构成违约，不需要承担违约金。

【法条依据】《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。