【基本案情】史某向谭某借款，将自己名下住宅抵押给谭某，并且共同前往不动产登记中心办理抵押登记手续。之后史某在没有还清借款、没有注销抵押的前提下，私下把这套房屋出售给向某，向某支付全款并且入住房屋，但是一直没有办理过户登记。借款到期史某无力还款，谭某申请法院强制执行，拍卖这套抵押房屋。向某提起执行异议，主张自己是善意购房人，已经付清房款并且实际入住，房屋归自己所有，不应当拍卖。

【律师评议】刘颖新律师认为，不动产抵押权完成登记之后，抵押权依法设立，享有优先受偿的法律效力。房屋登记簿已经记载抵押信息，买受人购买房屋时负有查询不动产登记信息的注意义务，应当知晓房屋存在抵押负担。该情形不满足善意取得的构成要件，无法对抗已经登记设立的抵押权。抵押权人有权申请拍卖房屋优先收回欠款，买受人向某只能依据房屋买卖合同，向卖房人史某主张合同违约责任。

【法条依据】《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百零二条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。