基本案情

邓娜 2017 年与邓书建签订房屋买卖合同，主张全款购买案涉房产。后邓书建将房屋过户至配偶马倩倩名下，马倩倩又用该房屋办理抵押贷款。因马倩倩、邓书建欠于宁宁金钱债务，涉案房屋于 2021 年被法院查封。邓娜提起执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求确认房屋归自己所有，停止对房屋强制执行。 经查，邓娜提交的占有证据（租赁合同）与法院调取的房屋实际租赁情况互相矛盾，无法证明查封前已经合法占有房屋；房屋具备过户条件而长期未过户，对房屋被二次过户、抵押亦未提出异议。法院认定不满足《执行异议复议规定》28 条全部要件，判决驳回邓娜全部诉讼请求。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1.《执行异议复议规定》第二十八条四个要件必须同时全部满足，缺一不可，才可以排除金钱债权执行中华人民共...。 2.“查封前合法占有” 需要充分证据：入住记录、物业费水电费缴纳凭证、真实有效的租赁及租金收付凭证；仅提交矛盾的租赁合同不足以完成举证责任。 3. 房屋具备过户条件，买受人怠于行使权利长期不办理过户，属于买受人自身原因未过户，不能对抗申请执行人。 4. 不动产以登记为物权公示原则，没有完成过户登记，不发生物权变动，案外人不能直接请求确认享有房屋所有权。 5. 买房后房屋被被执行人再次处分（过户、抵押），案外人未及时提出异议，将承担交易风险；案外人损失，可依据房屋买卖合同向卖房人追责。

法条依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中华人民共...。