基本案情

关某燕与杨某会婚内购置案涉房产，二人 2014 年协议离婚，离婚书面协议仅分割郑州房产，案涉偃师房产未写入离婚协议；离婚后关某燕留存购房全部原件，长期实际占有、出租管理该房屋。 杨某会后续单方办理不动产权证，和高某玲登记结婚当日，以 1 元价格将案涉夫妻共同房产过户至高某玲名下，房屋随即办理 100 万元抵押贷款。后杨某会去世。关某燕先提起行政诉讼，法院确认向杨某会颁证的行政行为违法；再提起民事诉讼，请求确认房产转移过户行为无效。 法院认定案涉房屋属于关某燕、杨某会的夫妻共同财产；杨某会、高某玲明知房屋由关某燕长期占有使用，以象征性 1 元价格完成过户，构成恶意串通损害第三人合法权益，判决确认该房产转移行为无效。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 离婚协议仅对部分夫妻共同财产分割，遗漏的婚内房产，仍然属于双方共同共有，不因离婚而自动归登记一方单独所有。 2. 一方擅自将共有房屋以明显不合理低价转让给配偶以外（再婚配偶）相对人，结合房屋实际由案外人长期占有使用的客观事实，可以推定受让方主观知情，成立恶意串通，民事法律行为直接无效。 3. 行政判决确认颁证行为违法，不等于直接消灭民事权属；民事法院可以独立对转让、过户行为效力作出评价。 4. 行为被确认无效之后，会产生返还财产效果，但本案房屋已经设立银行抵押权，后续需要另行处理抵押权与房屋恢复登记问题；抵押权人如属于善意，抵押权仍有可能继续有效。 5. 被继承人死亡后，其继承人作为案件被告参与确认合同无效之诉，承担诉讼费用。

法条依据

《中华人民共和国民法典》 第一百五十四条【恶意串通的民事法律行为无效】； 第一百五十五条【无效行为自始没有法律约束力】； 第一百五十七条【无效行为的返还、过错赔偿】。