基本案情

杨美容、胡建军夫妻向永乐公司认购通州商品房，签署认购书、购房资格承诺书，草签预售合同及付款协议书，陆续付清全部购房款 1971527 元。因家庭房屋套数超标，二人不具备通州区购房资格，无法办理网签备案，遂起诉要求解除合同、退还房款并支付资金利息。 开发商提起反诉，主张系因房价下跌购房人反悔，要求解除合同并按总房款 20% 支付违约金。法院认定购房人签署承诺书，应当知晓限购政策，自身不具备购房资格导致合同不能履行，属于违约方；双方均同意解除合同，判决开发商全额返还购房本金，对合同约定 20% 高额违约金结合房价跌幅、二次销售损失予以酌减。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 认购书、草签预售合同、付款补充协议，只要具备买卖核心条款，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即合法有效，对双方产生约束力。 2.购房资格由购房者自身负主要审查义务，签署购房资格承诺书后，因自身资质不满足限购政策致使合同无法履行，属于买方违约，不能归责于开发商光明网。 3. 合同解除后，出卖人应当返还全部购房本金；违约方无权主张已付房款的利息损失。 4. 合同约定违约金过高时，当事人有权请求法院酌减；法院以实际损失为基础，参考房价波动、房源空置、再次销售成本，调低违约金数额，体现损失填补原则山东省高级...。 5. 销售人员口头承诺 “内部操作规避限购”，若无书面证据，法院一般不予采信，购房者需要承担举证不能的不利后果。

法条依据

《中华人民共和国合同法》 第八条【合同约束力】；第四十四条【合同生效】；第六十条【全面履行义务】； 第九十三条【协商解除】；第九十七条【合同解除后的返还与赔偿】。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条【举证责任】。