【基本案情】

徐某与某房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，约定购买一套商品住房，并通过银行按揭方式支付购房款。合同签订后，徐某按照约定支付首付款，与银行签订《个人住房借款合同》，银行依约向开发企业发放贷款，徐某开始按月偿还贷款本息。后因开发企业未能按照合同约定期限交付房屋，且逾期时间较长，经徐某多次催告仍未履行交房义务。徐某遂依法行使合同解除权，与开发企业解除《商品房买卖合同》。根据银行要求，在解除商品房买卖合同及解除按揭贷款关系过程中，徐某需提前一次性清偿剩余贷款本金，并支付提前还款违约金、贷款结清手续费等费用，合计数万元。

徐某认为，上述费用系开发企业违约导致合同解除所直接产生，应由开发企业承担，遂诉至法院，请求返还已支付购房款，并赔偿提前还贷违约金、贷款手续费及已支付的贷款利息等损失。开发企业辩称，贷款合同系徐某与银行之间形成的法律关系，其并非贷款合同当事人，提前还款费用属于徐某自行融资产生的支出，与开发企业无关，不应承担赔偿责任。

法院审理认为，开发企业未按约交付房屋，导致商品房买卖合同解除，徐某为解除按揭贷款关系而支付的提前还款违约金、贷款手续费等费用，与开发企业违约行为之间具有直接因果关系，属于可预见的合理损失，应纳入违约损害赔偿范围。至于徐某在合同正常履行期间已经实际占用贷款资金所支付的正常贷款利息，属于其融资成本，不属于违约损失。最终，法院判决开发企业返还购房款及相应利息，并赔偿徐某因提前清偿贷款实际发生的合理费用。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.商品房买卖合同与按揭贷款合同虽属于两个相互独立的法律关系，但在按揭购房交易中，两者具有密切关联。当开发企业违约导致房屋买卖合同解除时，买受人为解除贷款关系而产生的合理费用，与违约行为之间存在直接因果关系，可以依法主张赔偿。

2.并非所有贷款支出均属于违约损失。对于买受人在合同履行期间正常支付的贷款利息，本质上属于取得贷款资金使用权所支付的融资成本，即使开发企业不存在违约，该项费用通常亦会发生，因此一般不属于赔偿范围。而提前还款违约金、贷款结清手续费等因合同解除新增发生的费用，则应根据违约责任规则综合认定。

3.实践中，商品房延期交付、解除合同案件往往同时涉及开发企业、购房人及贷款银行三方关系。购房人在解除合同前，应充分了解银行关于提前还款、贷款结清及解除抵押的相关要求，并妥善保存贷款合同、提前结清证明、费用支付凭证等材料，为后续主张损失赔偿提供证据支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对方因此受到损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。