【基本案情】

购房者甲经某房地产经纪公司居间介绍，与案外人签订房屋买卖合同，约定购买某处存量房屋，并向出卖人支付定金，同时向经纪公司支付居间服务费。三方另签订居间服务合同及售后委托服务合同，约定经纪公司提供政策咨询、房屋核验、购房资格审核等服务。后购房者甲的购房资格审核初期未通过，其主张系经纪公司未充分履行资格审查及政策告知义务所致，起诉要求经纪公司赔偿定金损失及诉讼费损失。经纪公司辩称已尽合理审核义务，审核未通过系因系统填报及特殊家庭情况导致，且后续购房资格已通过。法院认为，现有证据难以认定经纪公司未尽合同义务，判决驳回原告诉讼请求。

【律师评议】

1.中介机构义务以合同约定及合理注意义务为限 房地产中介机构并非购房资格的最终审核机关，其义务应根据居间服务合同、委托服务合同约定及行业一般注意义务确定。中介公司提供政策咨询、初步核验、资料报送等服务，不意味着必须保证购房资格审核一定通过。

2.购房资格最终审核属于行政机关职权范围 购房资格审核由住建委等行政主管部门通过系统核验完成，涉及户籍、婚姻、家庭成员、房产套数、社保或纳税等多方面信息。中介机构可进行形式审查和政策告知，但不能替代行政机关作出最终认定。

3.购房者应对自身购房资质及资料真实性负责 购房者签署购房承诺书，承诺知晓限购政策并提交真实材料，即应自行承担相应后果。因家庭成员信息缺失、资料填报问题或政策执行口径差异导致的审核障碍，并不必然归责于中介机构。

4.中介赔偿责任需以过错、因果关系及实际损失为要件 购房者主张中介公司赔偿定金损失，需证明中介公司存在违约或过错行为、该行为直接导致审核失败或合同无法履行，且已产生实际损失。若购房资格问题最终解决、合同未能履行另有原因，或证据不足，赔偿请求难以支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

3.《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

4.《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

5.《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

6.《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

8.《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。