【基本案情】

购房者甲为购置婚房，通过房产中介与售房者乙签订存量房屋买卖合同及配套协议，约定甲购买乙名下房屋，甲先后向乙支付定金1万元、购房款19万元，并向中介支付居间服务费。签约时，甲为在京学生集体户口，不符合当地购房限购政策，无法完成资质审核及房屋过户，致使合同目的无法实现。甲主张受中介误导签约，诉请解除合同、全额退还已付款项。乙反诉要求甲赔偿因其单方终止交易，导致自身连环购房产生的定金、居间费等实际损失。法院审理后依法解除全部涉案合同，区分定金与购房款性质，判令乙返还购房款，由甲赔偿乙合理实际损失。

【律师评议】

1. 购房者负有购房资质审慎核查义务 购房资格是房屋买卖合同履行的基础前提，购房者作为签约主体，应当提前自查自身户籍、社保、房产等资质条件，熟知本地限购政策。其签署《购房承诺书》，自愿承诺提交材料真实合规、知晓限购规则，因自身资质问题导致合同无法履行的，需自行承担过错责任，无权主张返还定金。

2. 合同解除后款项返还区分性质认定 房屋买卖合同因政策原因无法继续履行而解除时，适用“恢复原状”原则。无过错的购房本金应当全额返还；而定金具有履约担保性质，因购房者单方资质瑕疵、违约导致交易终止的，定金不予退还，适用定金罚则规则。

3. 守约方连环交易合理损失可依法获赔 售房者基于本次房屋交易预期，合理开展连环购房行为，因购房者违约导致资金断裂、交易违约，产生的定金损失、居间服务费等直接、合理损失，与购房者违约行为存在直接因果关系，购房者应当予以赔偿。非直接关联、预期性、间接性损失，法院不予支持。

4. 居间服务纠纷独立追责 购房者若认为房产中介存在政策误导、未尽审核义务、违规促成交易等过错，导致自身损失，属于独立的居间服务合同纠纷，可另行起诉追责，不能以此免除自身对售房者的违约责任。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，恪守诺言，根据合同性质、目的和交易习惯履行审慎核查、协助履约等附随义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方违约致使合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。

5.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：因一方当事人原因导致合同无法履行的，适用定金罚则，过错方应赔偿守约方合理损失。