【基本案情】

杨某与周某原系夫妻关系，双方协议离婚时签订《离婚协议书》，约定夫妻共同所有的一套住宅归双方未成年女儿杨某某所有，由周某继续负责照顾孩子居住，待女儿成年后协助办理房屋过户登记。离婚后，涉案房屋一直由周某及女儿实际居住，但因各种原因始终未办理产权转移登记，房屋产权仍登记在杨某名下。

数年后，杨某因经营失败拖欠案外人刘某借款未能偿还。刘某取得生效判决后向人民法院申请强制执行，请求查封登记在杨某名下的涉案房屋。周某及女儿提出执行异议，认为离婚协议已明确约定房屋归女儿所有，杨某仅为名义产权人，该房屋不应作为其个人财产用于清偿债务。

法院审理认为，离婚协议系杨某、周某之间关于夫妻共同财产分割的真实意思表示，对双方具有法律约束力。但涉案房屋并未办理产权转移登记，根据《民法典》关于不动产物权变动的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，依法应以登记发生效力。刘某作为善意债权人，在申请执行时有理由信赖不动产登记簿所公示的权利状态，其申请查封登记于杨某名下的房屋并无不当。

同时，法院认为，虽然女儿尚未取得房屋所有权，但其基于离婚协议依法享有请求父母协助办理过户登记的债权请求权。该权利可以另行依法主张，但不足以直接排除善意债权人的强制执行。最终，法院裁定驳回执行异议，涉案房屋继续进入执行程序。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.离婚协议中约定房屋归子女所有，属于父母对夫妻共同财产处分及对子女的赠与安排。协议依法成立后，对离婚双方具有法律约束力，但未经产权登记，并不当然发生物权变动效力。

2.不动产登记具有公示公信功能。债权人依据登记状态申请执行登记权利人的房屋，原则上属于对公示权利的合理信赖，应依法受到保护。

3.为避免类似风险，离婚协议涉及房屋归属调整的，应在协议生效后及时办理产权转移登记。长期未办理过户，不仅可能引发执行争议，也可能因一方债务、处分行为等增加子女取得房屋产权的法律风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十条第一款：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

3.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款：依法成立的合同，受法律保护。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条第一款：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。