【基本案情】

刘某与妻子赵某婚后共同购买一套商品房，房屋登记在刘某一人名下。2025年，刘某因个人投资失败急需资金，未征得赵某同意，便与孙某签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给孙某。签约过程中，刘某向孙某表示房屋系自己个人财产，并出示了登记在自己名下的不动产权证。孙某支付定金后，在办理贷款手续时，赵某得知房屋出售一事，明确表示不同意出售，并拒绝配合办理过户手续。

孙某认为，其系基于产权登记情况善意购买房屋，要求继续履行合同；赵某则认为，涉案房屋属于夫妻共同财产，刘某未经自己同意无权处分，合同对自己不发生效力。三方协商未果，孙某诉至法院，请求判令继续履行房屋买卖合同。

法院审理认为，夫妻共同财产属于共同共有财产，夫妻一方处分共同共有房屋，应符合《民法典》关于共同共有财产处分的规定。同时，房屋买卖合同的效力与房屋所有权是否最终发生转移属于不同法律问题。本案中，刘某与孙某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。但因赵某明确不同意出售，且孙某尚未办理产权转移登记，房屋所有权尚未发生变动，也不符合善意取得制度的适用条件。法院最终判决不支持继续履行房屋过户请求，并根据双方过错情况判令刘某承担违约赔偿责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋买卖合同是否有效，与房屋能否完成产权转移并非同一法律问题。夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋，并不当然导致合同无效，但如果无法取得另一方同意，合同可能因客观原因无法继续履行。

2.善意取得制度要求受让人已经依法完成物权变动登记。仅签订合同、支付房款，并不足以直接取得房屋所有权。因此，买受人在交易过程中仍应充分核实房屋是否属于夫妻共同财产。

3.实务中，购买登记在夫妻一方名下的房屋时，建议要求配偶共同签署合同或出具书面同意出售意见，以降低后续发生产权纠纷及违约风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共同共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人处分不动产，符合善意取得条件的，受让人依法取得所有权。