【基本案情】

2022年，吴某与陈某协议离婚。双方在《离婚协议》中约定，婚后共同购买的房屋归陈某所有，但考虑到吴某年事已高且暂无其他住房，由吴某继续在涉案房屋内居住至终身，陈某不得无故要求其搬离。离婚后，双方未办理居住权登记手续，吴某一直实际居住于涉案房屋。

两年后，陈某因资金周转需要，将房屋出售给第三人李某。李某办理产权过户后，多次要求吴某搬离房屋。吴某认为，双方离婚协议已经明确约定自己享有终身居住权，即使未办理登记，陈某及李某亦应继续保障其居住权益，遂提起诉讼，请求确认其依法享有房屋居住权。

法院审理认为，居住权属于《民法典》规定的新设用益物权，其设立原则上应当采取书面合同，并依法办理登记后发生物权效力。离婚协议中关于继续居住的约定，能够约束协议双方，但未经登记，原则上不能对抗善意第三人。本案中，李某系依据合法登记购买房屋，办理产权转移时登记簿中并不存在居住权登记，其依法取得房屋所有权后，不应继续承担未登记居住权的限制。法院判决确认吴某可以依据离婚协议向陈某主张违约责任，但不支持其以未登记的居住权对抗善意受让人。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.居住权作为《民法典》新增的物权类型，依法实行登记生效主义。离婚协议约定一方继续居住房屋，并不当然产生物权意义上的居住权。

2.未办理居住权登记时，协议约定主要发生合同效力，仅对协议双方具有约束力。当房屋转让给善意第三人后，原居住人通常难以依据未登记的居住权继续主张占有房屋。

3.在离婚财产处理中，如双方确有长期保障居住需求，应及时办理居住权登记手续，使合同权益转化为物权，从而增强法律保护力度，避免房屋再次转让后发生新的纠纷。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2.《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：居住权自登记时设立。

3.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

4.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。