【基本案情】

李佳黛（在校学生、北京集体学生户口）通过链家中介，与绳秀珍签订二手房买卖合同，购房用于结婚，共计支付定金 1 万、购房款 19 万。 因李佳黛学生集体户口不符合北京购房限购政策，无法办理过户，合同无法继续履行。 卖房人绳秀珍因本次售房回款落空，导致自己另行置换房屋违约，损失购房定金 10 万、中介费 41688 元，遂反诉索赔。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 限购资格属于购房人核心义务 买受人有义务自查、申报购房资格，签署《购房承诺书》即视为明知限购政策、自愿承担资质不符风险。

2. 资质不符导致合同无法履行，属于买受人根本违约 中介费解释失误、流程问题不免除购房者自身法定审查义务。

3. 定金罚则适用 自身原因无法过户，定金没收；已付房款无息返还。

4. 守约方置换房屋的直接实际损失可全额索赔 卖房人基于本次售房确定性进行置换，产生的定金、中介费损失与买受人违约存在直接因果关系，应予赔偿；间接、亲属关联损失不支持。

【法条依据】

1.《合同法》第九十四条：当事人一方违约致使合同目的不能实现，另一方有权解除合同。

 2.《合同法》第九十七条：合同解除后，守约方可要求赔偿损失。 

3.《合同法》第一百一十五条：给付定金一方违约，无权要求返还定金。