【基本案情】

2020 年 7 月，张某夫妻与本地房企签署商品房认购书，认购小区高层房源，当场支付 2 万元定金，同步签署书面购房承诺书，明确知晓北京通州住房限购政策。双方后续草签预售合同、补充付款协议，协商变更房屋总价后，夫妻二人分期付清全部购房款近 197 万元。 后续夫妻二人核验发现自身家庭房产套数超标，不满足通州购房资格，无法完成网签备案，遂起诉开发商，主张开发商事前未充分告知限购规则、承诺可内部操作落户网签，请求解除全部购房协议，全额退还房款并按 LPR 支付资金占用利息。 开发商当庭提起反诉：购房者签署承诺书，明知限购政策仍购房，后期因小区房价下跌恶意毁约，要求解除全部购房文件，并按总房款 20% 支付违约金。 庭审查明，认购书明确要求先行完成购房资格核验才可签署正式预售合同，购房者从认购到付清全款间隔数月，全程知晓限购条款；案涉小区同期房价出现小幅下滑，开发商持续为原告保留房源至房屋达到交付标准。法院综合市场行情、二次销售成本，将合同约定 20% 高额违约金酌情下调。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 认购书、草签预售合同、付款补充协议均为双方自愿签署，内容不违反法律法规强制性规定，全部合法有效，双方均受合同条款约束。

2. 购房人签署书面承诺书，充分知晓北京通州住房限购政策，自身房产超标导致无法通过资格核验、合同无法履行，违约过错完全归于购房者。

3. 合同解除后开发商负有返还全部已收购房本金的义务，但因购房者属于违约方，无权主张房款利息损失。

4. 合同约定总房款 20% 的违约金标准过高，法院结合楼盘房价跌幅、开发商空置损失、二次销售成本等客观情形，依法调低违约金金额，平衡双方权益。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》（原《合同法》）第八条、第四十四条、第六十条：依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当全面履行合同义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第九十三条、第九十七条：双方协商一致可解除合同；合同解除后，已履行部分可请求返还，违约方应当赔偿守约方损失。

 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自身主张负有举证责任，举证不足需承担不利后果。