【案情简介】

王先生与李女士夫妻二人在婚姻关系存续期间，与持有经济适用房但不满五年上市交易期限的赵女士签订了一份《房屋买卖合同》，以夫妻共同财产出资购买了赵女士名下的经济适用房，并实际入住。双方合同约定，待赵女士持有房屋满五年、具备上市交易条件后，再办理正式的产权过户手续。后王先生与李女士离婚，双方就该房屋的归属及合同效力问题产生争议。王先生主张继续履行合同，而李女士主张该合同因违反经济适用房上市交易的政策规定而无效，要求赵女士返还购房款。最终，法院判决确认该《房屋买卖合同》无效，判令赵女士向王先生、李女士返还全部购房款。

【刘颖新律师评议】

经济适用房是政府提供政策优惠、面向特定低收入住房困难家庭供应的具有社会保障性质的住房。根据相关政策性规定，购买不满五年（现政策为“未满规定年限”）的经济适用房，不得直接上市交易。当事人签订的《房屋买卖合同》约定在限制交易期内转让，实质上规避了国家关于经济适用房管理的强制性规定，该《房屋买卖合同》自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。赵女士应将全部购房款返还给王先生与李女士二人。购房款如何分割，属于离婚财产分割范畴，可另行处理。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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