【案情简介】

王某（男）与李某（女）婚后共同购买一套临街商铺，登记在双方名下，属于夫妻共同财产。王某在未与李某商议并取得其同意的情况下，擅自与该商铺相邻的商家赵某签订了一份为期10年的《商铺租赁合同》，约定将商铺出租给赵某经营使用，租金低于市场价。合同签订后，王某收取了赵某支付的首期租金。李某得知后，认为王某的行为损害了其作为共有人的权益，且租金过低、租期过长，严重影响了商铺的财产价值，向法院起诉要求确认该租赁合同无效。王某则辩称其作为登记共有人有权对外出租，合同已经签订且履行，应属有效。法院支持了李某的主张。

【刘颖新律师评议】

若房屋为夫妻共同财产，根据相关法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在处分共有财产时，应当经全体共同共有人同意。一方未经另一方同意擅自出租房屋，属于无权处分行为。但如果第三人在订立租赁合同时是善意的，且支付了合理租金，并实际占有使用房屋，那么该租赁合同有效，另一方不能主张合同无效。本案中，王某未经李某同意擅自对外签订夫妻共同房产的长期租赁合同，构成无权处分；且由于租金低于市场价，第三人不能给予善意取得制度租得该商铺。综上，李某可以主张租赁合同无效，且可要求无权处分人王某赔偿损失。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第三百条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

咨询电话：13671295837