【案情简介】

张某与李某在婚姻关系存续期间，与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，购买了一套总价为300万元的商品房。合同签订后，夫妻二人共同支付了首付款90万元，并以李某的名义办理了银行按揭贷款，开始共同偿还月供。后因感情不和，双方在房屋尚未交付、亦未办理产权登记的情况下协议离婚。离婚协议约定：“婚后所购XX小区X号楼X单元XXX室房屋，离婚后归李某所有，剩余贷款由李某负责偿还。”离婚后，张某反悔，认为该约定显失公平，且房屋尚未取得产权，协议无效，遂向法院提起诉讼，要求分割该房屋的财产权益。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点为二人婚后购买的商品房在未办理产权登记的情况下，离婚时应当如何分割。

首先根据《民法典》第209条的规定，我国对于不动产物权的取得采取登记生效主义，未进行产权登记的不动产不发生物权效力。本案中，张某与李某虽支付了房屋的首付并偿还贷款，但由于房屋未办理产权登记，因此二人尚未取得房屋的所有权，该房屋不能以夫妻二人共同共有财产的属性进行所有权份额分割，只能以房屋所有权取得的期待权进行财产份额的分割。

其次根据《民法典》第1087条的规定，双方对离婚时财产的分割采取“协议处理-协议不成，按照照顾子女、女方和无过错方权益”的总原则进行判决。本案中，二人在离婚时均以真是的意思表示自愿签订了离婚协议，并约定婚后所购房由李某享有，因此判决时应依照二人的协议进行判定。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2. 《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

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