【案情简介】

王某（男）与陈某（女）系再婚夫妻，于1995年登记结婚。1998年，王某以其工龄折算、个人出资10万元购买单位房改房一套，房屋登记在王某名下。2010年，王某去世，未留遗嘱。陈某继续居住该房，并于2015年以市场价将房屋出售给第三人刘某，办理了产权过户。2023年，王某与前妻所生子女（王某某等三人）得知此事，认为该房改房系王某个人财产，其父去世后，他们作为法定继承人应享有继承份额，陈某无权单独处分，遂起诉请求确认房屋买卖合同无效，并要求分割房屋出售款。

【刘颖新律师评议】

本案涉及房改房性质认定、遗产继承与共有权处分的多重法律问题。首先，关于房屋性质。房改房虽以一方名义购买，但若在婚姻关系存续期间取得，且使用了夫妻共同财产出资，应认定为夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第79条规定：“婚姻关系存续期间，双方用共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方请求分割的，不予支持；但……”

而对于夫妻一方以个人名义购买的房改房，若出资来源于夫妻共同财产，即使登记在一方名下，仍应视为夫妻共同财产。本案中，王某虽以其工龄和名义购房，但出资10万元发生于1998年，即婚后，且无证据表明系其个人财产出资。根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间取得的财产，原则上为共同财产。因此，该房改房应认定为王某与陈某的夫妻共同财产，各占50%份额。其次，王某去世后，其享有的50%产权份额作为遗产发生继承。根据《民法典》第1127条，第一顺序继承人为配偶、子女、父母。王某父母已故，故继承人为陈某、王某某等三子女，共四位法定继承人，原则上平均分配，即每人继承12.5%的房屋份额。因此，房屋产权结构变为：陈某：50%（原有份额）+ 12.5%（继承份额）= 62.5%王某某等三人：各12.5%此时，房屋为陈某与三子女按份共有。根据《民法典》第301条，处分共有不动产，须经占份额三分之二以上共有人同意。陈某仅占62.5%，未达三分之二（约66.7%），无权单独决定出售整套房屋。然而，第三人刘某已办理过户，其权利是否受保护？关键在于是否构成善意取得。依据《民法典》第311条：刘某是否善意？若其查看产权登记，显示为王某个人所有，且王某已去世、陈某持有死亡证明并以配偶身份出售，可能误信陈某有权处分；是否支付合理对价？是；是否完成登记？是。若刘某已尽合理审查义务，且无证据表明其与陈某恶意串通，则可能被认定为善意第三人，其所有权受法律保护。王某某等三人只能向陈某主张侵权赔偿，而不能追回房屋。但若刘某明知房屋存在继承纠纷，或价格明显过低，则不构成善意，合同可被撤销。

【相关法条】

《民法典》第1062条：婚姻关系存续期间所得财产为共同财产。

《民法典》第1127条：法定继承人的范围与顺序。

《民法典》第301条：共有物处分须经多数共有人同意。

《民法典》第311条：善意取得制度。

《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第79条：房改房权属的认定规则。