【案情简介】

朱先生与秦女士婚后共同购买房屋一套，登记在双方名下。2022年，朱先生因个人生意周转需要，向朋友林某借款100万元。在林某的要求下，朱先生伪造了秦女士的签名和同意抵押的声明，与林某签订了借款合同，并以该夫妻共有房屋办理了抵押登记。秦女士对此毫不知情。2023年，朱先生生意失败无法还款，林某起诉要求实现抵押权，申请拍卖该房屋。秦女士提出执行异议，主张抵押未经其同意，应属无效。

【刘颖新律师评议】

此案与案例四（擅自出售）类似，但涉及的是抵押权的设立。核心同样是无权处分与善意取得（抵押权）的判断。

首先，朱先生擅自抵押夫妻共有房产，构成无权处分。

其次，债权人林某能否善意取得该房屋的抵押权，取决于其在设立抵押时是否为善意，并履行了合理审查义务。

如果房屋登记在朱、秦二人名下，林某在办理抵押时，仅看到朱先生提供的伪造的秦女士同意文件，而未要求面见秦女士或通过其他可靠方式核实，法院可能认定林某未尽到充分的、合理的审查注意义务，不构成“善意”。因为与普通买卖不同，抵押担保的审查应更为审慎，尤其是在非正规的民间借贷中。如果林某是专业的金融机构，审查义务标准更高。

如果林某能够证明其已尽到合理审查义务（如在公证处办理了委托公证，尽管公证材料是伪造的，但外观上足以使人相信），则可能构成善意取得抵押权。

司法实践中，法院对非金融机构的债权人是否构成“善意”的审查日趋严格，倾向于保护不知情配偶一方的居住权和财产权。如果秦女士能证明自己毫不知情，且抵押所担保的债务确为朱先生个人债务，非用于夫妻共同生活、共同经营，则法院判决抵押合同对秦女士无效、抵押权不及于秦女士份额的可能性较大。这意味着，林某只能就房屋拍卖款中属于朱先生的份额部分优先受偿，秦女士的份额部分应归其所有。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：关于善意取得的规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十四条：……他人主张构成民法典第三百一十一条所称的“善意”的，不予支持，但是有下列情形之一的除外：……（二）公司为其全资子公司开展经营活动提供担保；（三）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。……