【案情简介】

韩先生婚前长期承租单位的一套公租房。2015年，韩先生与杨女士结婚。2018年，该公租房所在单位启动“房改”，允许承租人按成本价购买房屋产权。韩先生与杨女士用婚后积蓄（夫妻共同财产）支付了全部购房款10万元，将房屋产权买下，并登记在韩先生一人名下。2024年，双方离婚。杨女士认为购房款全部来源于夫妻共同财产，房屋应属夫妻共同财产。韩先生认为，房屋的购买资格源于其婚前的承租权，是其婚前福利的延续，应为其个人财产，仅同意返还杨女士一半的购房款（5万元）。

【刘颖新律师评议】

公房购买产权是特定历史时期的产物，其权利构成具有复合性。本案需分割“婚前财产性权利”和“婚后共同出资”两部分价值。

公租房的“承租权”是一种带有强烈人身和福利性质的财产性权利。韩先生基于其婚前个人身份和工作关系获得的承租权，是其个人财产权益。婚后购买产权，实际上是将这种不完整的债权（承租权）转化为完整的所有权。因此，不能简单地将最终获得所有权的房屋等同于用婚后财产购买的一般商品房。

司法实践中的主流观点和常见处理方式是：将房屋认定为夫妻共同财产，但在分割时，会对婚前承租权所体现的价值予以考量，对承租方（韩先生）予以适当多分。 具体操作上，可能会对出资款10万元认定为夫妻共同财产出资，该房屋全部产权由双方共有。但在确定分割比例时，会考虑韩先生婚前承租权的贡献。例如，法院可能先确定房屋现价值（假设为100万元），然后酌情确定一个比例（例如70%）归韩先生所有，剩余30%归杨女士所有。这个比例的确定，会参考承租年限、工龄折算、当地政策等多种因素。

如果简单地将房屋判归韩先生个人，仅返还杨女士一半购房款，显然忽视了房屋的巨大增值，对杨女士显失公平。反之，如果完全平均分割，则忽视了韩先生婚前个人权益的基础。因此，认定为共同财产但不等额分割，是目前较为公平合理的司法处理方式。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（二）生产、经营、投资的收益；（本案购房行为可视作对婚前财产性权利的一种投资变现）。

《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。（其中“财产的具体情况”就包括了财产来源、贡献等因素）。