【案情简介】

孙先生与周女士系夫妻，共同拥有一套登记在双方名下的房屋。2023年，孙先生因经营需要资金，在未告知周女士的情况下，伪造了周女士的授权委托书和签名，与不知情的买受人吴某签订房屋买卖合同，以市场价出售了该房屋，并办理了过户登记。吴某支付了全部房款并已实际入住。周女士发现后，诉至法院，主张孙先生无权处分，要求确认买卖合同无效，并追回房屋。

【刘颖新律师评议】

本案涉及“无权处分”、“善意取得”与“夫妻家事代理权”的冲突，是婚姻家事法与物权法交叉的经典难题。

首先，孙先生的行为构成无权处分。该房屋为夫妻共同共有，处分重大共有财产需经全体共有人同意。孙先生伪造手续，属于典型的无权处分行为。

其次，判断合同效力与物权变动的关键在于买受人吴某是否构成善意取得。根据《民法典》第三百一十一条，善意取得需同时满足三个条件：（1）受让人受让该不动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产依照法律规定已经登记。

1.善意：吴某在交易时，看到房屋登记在孙先生、周女士二人名下，孙先生提供了“齐全”的授权手续（尽管是伪造的）。作为一个普通买受人，其已尽到合理的审查注意义务，有理由相信孙先生有权代理周女士。除非周女士能证明吴某明知授权文件是伪造的（如与孙先生恶意串通），否则吴某通常被认定为善意。

2.合理价格：合同价格为市场价，符合合理价格条件。

3.登记完成：房屋已过户至吴某名下。

因此，吴某的行为完全符合善意取得的构成要件。一旦善意取得成立，出于保护交易安全、维护市场秩序的目的，法律优先保护善意第三人的所有权。周女士将无法追回该房屋。周女士的救济途径是：向无权处分人孙先生主张赔偿损失。其损失为房屋出售款中属于她的部分。由于孙先生的行为严重损害了夫妻共同财产，周女士在离婚时，可以此为由主张孙先生少分或不分财产。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。