【案情简介】

张某与李某签订二手房买卖合同，支付首付款后，当地出台限购政策，张某因社保缴纳年限不足失去购房资格。张某诉至法院要求解除合同，返还首付款，李某则主张张某违约，要求支付违约金。法院经审理认定，政策变化属于不可归责于双方的事由，判决解除合同，张某返还房屋，李某返还首付款。

【刘颖新律师评议】

因不可归责于双方的政策调整导致购房者失去购房资格，合同无法继续履行的，双方可解除合同，互不承担违约责任。本案中，限购政策属于情势变更，张某无过错，不应承担违约责任。购房者签订合同时，可约定政策调整导致无法购房的解除条款，避免纠纷。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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