【案情简介】

2011年11月1日，城建公司将南昌市XX路与XX路路 交界处的房屋（系某农民公寓还建房裙楼部分物业，建筑面积为2203.7 m2）租赁给投资公司，用途为商业及办公场地使用，租赁期限为十年 ；将场地擅自转租给其他人，视为投资公司违约，城建公司有权单方面 解除合同，且不承担违约责任，不退还押金，城建公司同意除外。合同 签订当日，投资公司委托王某明将租赁来的该处房屋对外出租。委托书 载明王某明有权和承租人签订租赁合同，有权收取租金，租金收益全部 归王某明所有。2011年11月2日，投资公司出具证明将以上承租房产的租 赁权转给王某明。2013 年 8 月 21 日，唐某豹（乙方）与王某明（甲 方）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于南昌市XX路与XX路交界处房 屋（即以上投资公司承租来的房屋）的二楼，建筑面积为1300m2租赁给 乙方，房屋租赁期限为六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；合同签订后 ，王某明按约向唐某豹交付了租赁物，唐某豹亦向王某明交纳了保证金 10万元。唐某豹将其中600多㎡的房屋装修成网吧经营，后将其余600多 ㎡的房屋分别装修成火锅店和麻将馆经营。唐某豹向王某明交纳了2个季 度租金后，一直未向王某明交纳租金。2016年5月31日，青云谱区人民法 院对本案采取强制执行措施，查封了网吧、火锅店和麻将馆，唐某豹、 熊某琴（系唐某豹之妻）停止了经营。再审中，熊某琴提交了南昌市青 云谱区城乡建设局出具的证明材料，主要内容是涉案房屋未在该局办理 建设工程规划许可证，还提交了青云谱区文化局出具的证明材料，主要 内容是因海都网吧（即唐某豹、熊某琴在涉案房屋经营的网吧）未取得 消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证 》，所以未办理《网络经营许可证》。

【刘颖新律师评议】

1. 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许 可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2. 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房 屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致 对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

【相关法律】

1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》第5条