《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

“学区房” 承诺是否构成违约的判断标准：宣传内容是否具体确定：如 “对口 XX 小学”“凭购房合同即可入学”“学区划分已纳入教育局规划” 等明确表述，而非 “周边名校环绕”“教育资源丰富” 等模糊宣传；是否对购房决策产生重大影响：若购房者能证明因信任该学区承诺才购买房屋，且房屋价格明显高于同区域非学区房，可认定为 “重大影响”；是否属于开发商可控制范围：学区划分由教育部门主导，若开发商未与教育部门签订明确协议，仅单方宣传，可能以 “不可归责于开发商” 抗辩，但需承担举证责任。

证据留存：保存售楼广告单页、宣传视频、销售微信、录音记录、开发商书面承诺等；协商索赔：先与开发商协商，要求赔偿购房溢价损失、子女转学费用、租房费用等；诉讼维权：协商无果可向法院起诉，要求继续履行（如协调入学）或赔偿损失，若损失难以举证，可申请法院委托第三方机构评估房屋因 “非学区房” 导致的价值贬损。