《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 这意味着，房屋抵押后并非不能买卖，但需满足法定条件。

房屋抵押后买卖的核心要求：

通知抵押权人（通常是银行）：抵押人（卖方）需书面通知银行房屋转让事宜，银行若认为转让可能影响债权实现（如房价下跌导致抵押物价值不足），可要求卖方提前还清贷款或提供其他担保；转让价款优先清偿债务：卖方需将转让款用于提前偿还银行贷款，解除抵押后再办理过户，或与买方、银行签订三方协议，将转让款存入监管账户，待贷款还清后再过户。

购房者购买抵押房的实操流程：核实抵押情况：要求卖方提供《不动产登记证明》（抵押登记证明），明确抵押权人、抵押金额、抵押期限，到不动产登记中心查询是否存在多重抵押。

协商解押方案有三种。卖方自行解押：卖方还清贷款，银行出具《贷款结清证明》，办理抵押注销登记后，双方正常办理过户；买方垫资解押：买方支付部分首付款（需签订垫资协议），用于卖方解押，解押后再支付尾款并过户，建议将垫资款存入第三方资金监管账户，避免卖方挪用；银行转按揭：买方与银行签订新的抵押贷款合同，承接卖方的剩余贷款，银行出具同意函后办理产权变更登记（部分银行不支持转按揭，需提前咨询）；签订购房合同：明确解押期限、过户时间、违约责任，例如 “卖方未在 X 日内办理解押手续，需双倍返还定金；因抵押问题导致无法过户，卖方赔偿买方房屋差价损失”。

避免购买存在 “恶意抵押”“查封后抵押” 的房屋，此类房屋可能无法解押，导致合同无法履行；过户前务必确认抵押已完全注销，最好拿到《不动产登记证明》（注销页）后再支付尾款。