【案情简介】

高先生和唐女士共有一套夫妻共同房产，登记在高先生一人名下。高先生因生意需要资金，在未告知唐女士的情况下，与买方谢某签订了房屋买卖合同，并以市场合理价格成交。谢某支付了首付款并办理了银行贷款审批。此事被唐女士发现后，她坚决不同意卖房，并起诉至法院，要求确认高先生与谢某签订的买卖合同无效。

【刘颖新律师点评】

这是一个涉及夫妻共同财产处分权和第三人善意取得的典型案件。首先，高先生擅自出售夫妻共同房产，属于无权处分。其次，判断合同效力的关键在于买方谢某是否构成“善意取得”。根据《民法典》规定，善意取得需同时满足三个条件：1. 买方善意（不知情）；2. 支付合理价款；3. 完成不动产登记。本案中，由于唐女士及时发现并阻止，房屋尚未过户给谢某，因此第三个条件未成就，谢某尚未取得房屋所有权。唐女士有权追回该房产。但是，高先生与谢某签订的买卖合同本身，只要不存在其他法定无效事由，是有效的。唐女士无法确认合同无效，但可以基于高先生无权处分为由，主张继续履行合同的基础丧失，从而阻止过户。谢某则可以依据有效的合同，追究高先生的违约责任。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人...