【基本案情】

1992 年，赵某在某市城郊建 180㎡两层房屋，因当时宅基地审批不规范，未办房产证、土地证，但持有村委会建房同意书、1993-2020 年税费缴纳凭证，且该房为家庭唯一住房。2021 年 5 月，房屋因新城建设被征收，征收部门以 "无证" 定性违建，仅同意按 800 元 /㎡补 14.4 万元。

赵某不服，提交建材发票、邻居证言、水电费记录等证据，申请行政复议未获支持后起诉。法院查明：案涉房屋建于《城乡规划法》实施（2008 年）前，赵某无过错，且政府 2000 年、2010 年房屋普查均将其登记为 "合法居住用房"。最终判决：房屋属历史遗留合法建筑，按同地段市场价 3500 元 /㎡补偿 63 万元，并支付搬迁费、临时安置费。

【刘颖新律师评议】

本案精准诠释了《民法典》物权编对历史遗留问题的 “实质正义” 导向，确立 “无证≠违法” 的裁判规则。根据《民法典》第 231 条，合法建造房屋自事实行为成就时即取得物权，无需以登记为生效要件。赵某 1992 年建房时，当地宅基地审批制度尚未规范，其持有村委会同意书、税费缴纳凭证等证据，足以证明建房行为符合当时政策，属 “合法建造” 范畴。

征收部门以 “无权属证书” 直接定性违建，违背了《民法典》第 207 条物权平等保护原则 —— 政府在两次房屋普查中均将其登记为合法住房，实质已认可物权效力，事后单方面否定构成信赖利益侵害。法院判决按市场价补偿，既考量了物权取得的历史背景，又落实了 “居住条件不降低” 的补偿底线。此案为历史无证房维权提供关键指引：需重点留存建房审批痕迹、长期使用证据及行政机关认可文件。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第 231 条：合法建造、拆除房屋等事实行为成就时设立或消灭物权，无需登记。

《中华人民共和国民法典》第 207 条：国家、集体、私人物权受法律平等保护，任何组织不得侵犯。