在房屋拆迁过程中，最牵动人心的莫过于“我的房子值多少钱”。拆迁补偿的多少，直接关系到被拆迁人的切身利益。而房屋价值的评估，并非由政府或拆迁方“一句话定乾坤”，而是一套有法可依、有章可循的科学程序。了解评估规则，才能避免“被定价”，维护自身合法权益。

一、评估主体：由被拆迁人参与选定

拆迁房屋的价值，由具有资质的房地产价格评估机构依法评估确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，评估机构应由被征收人协商选定。若协商不成，可通过多数决定、随机抽签等方式确定。这一机制旨在保障评估的独立性与公正性，避免“内定”机构带来的不公。

二、评估标准：不得低于市场价

评估的核心原则是“市场比较法”，即以房屋征收决定公告之日为评估时点，参照周边类似房地产的市场价格进行评估。法律明确规定：对被征收房屋的补偿，不得低于类似房地产的市场价格。这意味着，评估不能“闭门造车”，必须真实反映市场行情。

“类似房地产”通常指：同一区域或相近地段；相同或相似用途（如住宅、商业）；相近建筑结构、房龄、楼层、朝向等。

三、评估方法：综合考量多种因素

评估机构通常采用多种方法综合测算，主要包括：

1.市场比较法：参考近期成交的同类房屋价格，进行区位、面积、装修等因素调整；

2.收益法：适用于出租或经营性房屋，按未来租金收益折现计算价值；

3.成本法：以重建成本扣除折旧，适用于特殊结构或无市场参照的房屋。

评估机构会结合房屋实际情况，选择一种或多种方法，确保结果合理。

四、评估过程：公开透明，可监督

评估并非“暗箱操作”，而是有严格程序：

1.选定机构：被拆迁人参与选定评估单位；

2.实地勘察：评估人员入户测量、记录房屋结构、装修、面积等；

3.初步结果公示：评估报告初稿在征收范围内公示，接受监督；

4.复核与异议：对结果有异议的，可在10日内申请复核评估；

5.专家鉴定：对复核结果仍不服，可向房地产评估专家委员会申请鉴定。

五、评估依据的关键因素

评估结果受多项因素影响，主要包括：

区位：地段、交通、学区、配套等；

面积与结构：建筑面积、使用面积、建筑年代、材料；

用途：住宅、商业、办公等不同用途价值不同；

土地使用权：土地性质（出让/划拨）、剩余使用年限；

装修与附属设施：精装修、院落、车位等可计入评估。

六、警惕评估“陷阱”

需注意以下常见问题：评估时点错误（如以拆迁后价格为基准）；忽视装修、附属物价值；未考虑经营性房屋的停产停业损失；未公开可比案例，缺乏透明度。