在城市扩张的进程中，城乡结合部成为住房供需矛盾的“缓冲带”。大量由村集体或个人在集体土地上建设的“租赁住房”“长租公寓”应运而生，为城市新市民、务工人员提供了廉价居所。然而，这类建筑往往缺乏合法建设手续，土地性质为集体所有，无法办理产权登记，法律地位模糊。一旦面临拆迁，承租户——这些实际居住者——的权利极易被忽视，其补偿标准更无统一依据，亟需制度性保障。

一、法律地位模糊：承租户为何“住得安心，拆得慌张”？

这类租赁住房通常存在以下特征：

1.土地性质为集体所有：未经过征收转为国有，不能进行商品房开发；

2.建设程序不合规：多数未取得规划、建设许可，属于“无证建筑”；

3.租赁关系普遍：由村集体、合作社或个人对外出租，签订长期租赁合同，部分甚至以“租代售”。由于房屋本身不具合法产权，承租户并非法律意义上的“被拆迁人”，在拆迁中往往被排除在补偿主体之外。然而，他们投入了装修、家具、搬迁成本，甚至以此为经营场所（如小型商铺、工作室），拆迁直接造成经济损失与生活动荡。

二、承租户的权利困境：被忽视的“实际使用人”

在传统拆迁制度中，补偿对象多为房屋所有权人或土地使用权人，承租户被视为“第三方”。但现实中，许多承租户已形成稳定居住关系，甚至将家庭迁入，其居住利益应受保护。其核心权利诉求包括：

知情权：有权提前获知拆迁计划、补偿方案；

安置权：拆迁后基本居住条件应得到保障；

补偿权：对装修、搬迁、停产停业等实际损失应获得合理补偿；

参与权：应被纳入协商过程，而非由出租方单方面决定。

然而，由于租赁合同多为短期、口头或格式化，承租户维权难度大，出租方可能截留补偿款，导致“房东得钱、租户搬家”的不公平局面。

三、补偿标准如何确定？——从“补房”到“补人”的转变

针对集体土地上的租赁住房拆迁，补偿应突破“只补产权人”的旧思路，向“补实际使用人”延伸。具体可参考以下标准：

1.装修补偿：根据装修投入评估，按折旧比例补偿承租户；

2.搬迁补助：提供一次性搬迁费，覆盖家具拆卸、运输、临时住宿等成本；

3.临时安置费：按月支付一定期限的租房补贴，帮助过渡；

4.停产停业损失：对用于经营的租赁房，参照经营规模、纳税或流水给予合理补偿；

5.优先安置权：在政府回迁房或保障性租赁住房分配中，给予符合条件的承租户优先申请权。

部分地区已有探索。例如，北京在集体土地建设租赁住房试点中，明确要求运营方在拆迁时对租户进行妥善安置；广州部分城中村改造项目中，将“实际居住满一年以上”的租户纳入搬迁补助范围。

四、制度出路：构建“三位一体”的保障机制

为破解承租户权利保障难题，需从以下三方面发力：

1.明确政策定位：将集体土地租赁住房纳入“保障性租赁住房”管理体系，赋予其合法身份，推动“以租定补”；

2.规范租赁合同：鼓励签订长期、备案制租赁合同，明确拆迁情形下的权利义务；

3.建立协商机制：拆迁时设立“出租方—承租方—拆迁单位”三方协商平台，保障承租户参与权与知情权。