在城市更新、旧改拆迁的进程中，一个反复出现的难题是：当签约率已超过95%甚至99%，绝大多数业主都支持改造、期盼新居之时，个别业主拒不签约，导致整个项目停滞不前——这便是所谓的“钉子户”困境。一方面，公共利益与多数人的福祉亟待实现；另一方面，个体财产权不容侵犯。如何在两者之间找到合法、合理、合情的解决方案？一些地方探索的“政府介入+个别征收”机制，为破局提供了新思路，但其合法性与合理性边界仍需审慎厘清。

一、“多数决”下的现实困境：公共利益如何突破“一票否决”

传统拆迁模式要求“100%签约”才能启动，看似充分尊重个体权利，实则极易被少数人“绑架”。例如深圳木头龙小区，1340户中仅4户未签，项目却停滞近十年，严重延误城市更新进程，损害绝大多数业主的合法权益。这种“一票否决”机制，虽出于保护私权的初衷，却可能异化为个别业主漫天要价、拖延谈判的筹码，最终损害的是整体公共利益。

在此背景下，地方政府探索“高签约率下政府可启动个别征收”的机制，成为破解僵局的现实选择。如《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》提出：当签约合法产权比例不低于95%时，政府可依法对未签约房屋实施个别征收，并保障其获得不低于市场水平的补偿。这一机制旨在打破“少数阻碍多数”的困局，推动城市有机更新。

二、合法性边界：必须嵌入法治框架

尽管“个别征收”具有现实合理性，但其合法性必须经受严格检验。我国《宪法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府征收必须基于“公共利益”，并遵循“程序正当、补偿公平、公众参与”原则。因此，“个别征收”必须满足以下前提：

1.项目本身具有明确的公共利益属性，如旧城改造、基础设施建设、消除安全隐患等；

2.已达成高比例签约（如95%以上），体现绝大多数权利主体的意愿；

3.征收程序公开透明，被征收人享有陈述、申辩、听证、复议和诉讼等完整救济权利；

4.补偿标准不得低于市场水平，深圳明确“按套内面积1:1置换或货币补偿”，并要求“不低于原有搬迁补偿标准”，体现了对个体权益的尊重。

唯有将“个别征收”严格限定在法治轨道内，才能避免其沦为“强拆”的借口，防止公权力滥用。

三、合理性争议：如何防止“公共利益”被泛化？

更大的挑战在于“公共利益”的界定。若将商业开发、房地产项目也纳入“公共利益”范畴，政府介入征收便可能异化为开发商的“拆迁工具”，损害社会公平。因此，必须建立清晰的公共利益认定标准与第三方评估机制，避免“个别征收”被滥用。

同时，应警惕“多数暴政”风险。即便99%的人同意，也不能以“民主”之名剥夺1%的合法权利。制度设计必须保留充分的协商空间，确保未签约业主的合理诉求被倾听，而非简单以“少数服从多数”粗暴推进。

四、制度完善：从“应急手段”走向“法治常态”

当前，“政府介入”多为个案处理，缺乏统一规则。未来应通过地方立法或中央政策，建立全国性的“高比例签约下的个别征收”制度框架，明确：触发条件（如签约率、项目性质）；决策程序（公众参与、听证、审批）；补偿标准与争议解决机制；监督与追责机制。唯有如此，才能让“个别征收”从“临时手段”升级为“法治工具”，既保障城市更新效率，又守住权利保护的底线。