一、基本案情

2000年，外村购房人与本村村民签订农村宅院买卖协议，付清房款后入住并对房屋进行增建、装修添附。涉案宅院后续纳入拆迁范围，购房人遂与村委会签订拆迁安置协议，取得对应拆迁补偿款项。后出卖方因拆迁利益反悔，起诉确认房屋买卖合同、拆迁安置协议均无效，法院生效判决确认两份协议自始无效。出卖方去世后，其唯一继承人承接涉案合同权利义务。购房人起诉主张拆迁利益损失及租房损失，法院结合双方过错程度，认定卖方承担主要过错、买方承担次要过错，依法裁判分担损失。

二、律师评议

本案核心裁判要点：非集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的买卖合同无效，双方应根据各自过错比例承担拆迁损失；卖方因拆迁利益反悔，过错程度更大，需承担主要赔偿责任。农村宅基地使用权具有人身专属属性，仅限本村集体成员流转，涉案买卖合同因违反法律强制性规定归于无效。出卖方明知宅基地禁止对外流转，多年后因拆迁增值反悔主张合同无效，违背诚实信用原则，存在重大过错。

购房人长期占有使用房屋、出资添附装修，对房屋增值及拆迁利益形成存在贡献，仅因未尽审慎审查义务存在次要过错。法院结合农村房屋交易司法惯例，认定卖方七成过错、买方三成过错，据实核算拆迁损失予以分担。同时，涉案安置房尚未完成确权交付，不具备分割条件，法院不予处理，告知双方待房屋实物交付后另行诉讼，裁判尺度严谨合理。购房人主张的租房损失无事实依据，依法予以驳回。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本集体经济组织成员享有，外村人员购房协议因违反强制性规定，依法无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应予返还；不能返还的折价补偿，有过错的一方应赔偿对方损失，双方均有过错的，按过错比例各自承担责任。

3.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。卖方事后因拆迁利益反悔主张合同无效，违背诚信原则，应承担主要过错责任。

4.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条：继承人在继承遗产范围内，承担清偿被继承人债务、承接被继承人权利义务的责任，本案被告依法承继原出卖方的合同权利与过错责任。