一、基本案情

某村集体闲置土地由村民承包后转租，次承租人在未取得建设规划审批手续的情况下自建砖混房屋。原、被告达成口头房屋买卖约定，买方支付全额购房款项，同时单独与土地出租人签订长期土地租赁合同，取得房屋并长期占有使用。后续涉案建筑因属于违法建设，被行政机关依法强制拆除，买方提起行政赔偿诉讼，仅获少量物品损失赔偿。买方诉请确认房屋买卖合同无效、退还全部购房款；卖方反诉主张买方支付长期房屋使用费及拆迁补偿款，法院依法合并审理裁判。

二、律师评议

本案核心裁判要点：集体土地上无合法审批手续的违建房屋，其买卖合同因违反法律强制性规定自始无效；买卖双方均明知房屋及土地性质仍交易，存在同等过错，适用双向返还、过错分担规则。卖方违规建房、对外出售，存在根本性过错，需全额返还购房款。买方长期占有使用房屋获益，应当酌情支付对应房屋使用费。

涉案建筑属于违法建设，无合法拆迁补偿权益，且买方未领取任何拆迁补偿款项，卖方主张补偿款无事实依据，依法不予支持。依据合同相对性，土地租赁关系与房屋买卖相互独立，土地出租人未收取购房款，无需承担返还责任。本案明确了违建房屋交易无效后的财产返还与损失分担标准，统一同类纠纷裁判尺度。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。案涉房屋未取得建设规划许可，属于违法建筑，双方口头房屋买卖合同因违反规划、土地管理强制性规定，自始无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，各自承担相应责任。本案双方过错均等，双向承担返还及补偿责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，违规在集体土地上建房、交易的行为不受法律保护。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。卖方无证据证明涉案房屋存在合法拆迁补偿款，其反诉诉求依法驳回。