一、基本案情

2004年，本村村民将自有农村院落房屋出售给外村购房者，双方签订买卖协议，购房者付清房款后长期占有使用房屋，并自行修缮改造院落。2020年，双方约定配合清退租客获取人口补偿款，并达成收益五五分成约定，卖方领取款项后未足额履约。后卖方起诉确认房屋买卖合同无效，经两级法院审理判决合同无效、购房者返还房屋。涉案房屋后续纳入城中村改造范围，产生巨额拆迁安置利益。购房者起诉主张合同无效后的经济损失及拖欠的补偿款，卖方反诉主张房屋占有使用费，法院结合双方过错程度依法作出双向赔付判决。

二、律师评议

本案核心裁判要点：农村宅基地房屋仅限本集体经济组织成员内部流转，对外出售的买卖合同因违反法律强制性规定无效；出卖人作为集体经济组织成员，违规对外处分宅基地房屋，对合同无效承担主要过错，买受人非本村成员仍购房，承担次要过错，双方按过错比例承担损失责任。案涉合同无效后，房屋已返还、拆迁利益已实际产生，买受人的房屋增值、拆迁可得利益损失依法应予赔偿。

双方关于清退租客补偿款五五分成的口头约定，有书面承诺佐证，合法有效，卖方未足额付款构成违约，应补足差额。同时，购房者长期占有使用房屋，需酌情支付合理占有使用费。合同中五倍赔偿的违约条款因合同整体无效而丧失约束力，不能作为赔偿上限依据，法院可结合实际拆迁价值核定损失金额。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地具有身份依附性与福利性，禁止向本集体经济组织以外人员流转，案涉房屋买卖合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还的折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方均有过错的，各自承担相应责任。本案依据主次过错划分双方赔偿、补偿及使用费责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村宅基地仅限本村集体经济组织成员享有，严格限制对外转让、出售，违规交易不受法律保护，是认定案涉合同无效的核心法律依据。

4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应遵循诚信原则履行约定。双方就补偿款分成达成的合意合法有效，当事人应恪守履行，违约方需补足约定款项。