一、基本案情

卖方在村集体承包土地上自建无审批手续建筑物，后与买方达成口头房屋买卖约定，买方支付全额购房款项，取得房屋并装修长期使用，同时另行签订土地长期租赁合同。涉案建筑因未取得规划建设许可被行政机关认定为违法建筑并依法强制拆除，买方行政赔偿诉讼仅获少量物品损失赔付。双方产生纠纷，买方起诉请求确认房屋买卖合同无效、返还全部购房款；卖方反诉主张买方支付长期房屋使用费及拆迁补偿款，法院依法合并审理并作出双向责任认定。

二、律师评议

本案核心裁判要点：集体土地上未取得合法审批的违建房屋买卖合同，因违反法律强制性规定自始无效；合同无效后适用双向返还、过错担责规则，买卖双方明知房屋违法属性仍交易，构成同等过错，需各自承担对应损失。卖方违规建房、对外出售存在根本性过错，需全额返还购房款；买方长期占有使用房屋获益，应酌情支付对应房屋使用费。

因涉案建筑属于违建，无合法拆迁补偿权益，卖方主张拆迁补偿款无事实依据，依法不予支持。同时依据合同相对性，土地租赁合同与房屋买卖合同属于独立法律关系，收款主体为房屋卖方，土地出租方无需承担房款返还责任。本案清晰厘清违建房屋交易无效后的财产返还、过错分担及损失赔付规则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。案涉违建房屋无建设规划许可，交易行为违反土地及建设管理强制性规定，买卖合同自始无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案双方均等过错，适用双向返还、过错分担规则。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地使用权不得随意出让、转让用于非农业建设，违规建设、交易集体土地建筑物的行为不受法律保护。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己的主张负有举证责任。卖方无证据证明获取拆迁补偿款，其对应反诉请求依法驳回。