【基本案情】

2007年6月，李某甲与某供销社签订《房屋买卖协议书》，约定供销社将位于北京市通州区某镇某村的一处房屋及地上物（原为浴池，占地面积约2500㎡，房屋建筑面积约740㎡，产权性质为集体商业）以180万元转让给李某甲，未办理产权变更登记。2011年12月，该房屋被纳入土地一级开发项目拆迁范围。拆迁过程中，供销社出具与实际不符的虚假证明，将该商业房屋拆分为12名职工的单位宿舍，使房屋按已购公房政策拆迁，李某甲等12人分别与某置业公司签订《拆迁补偿协议》及《安置房买卖合同》。2022年，法院生效判决认定上述协议无效（因损害国家利益和社会公共利益），并判令返还安置房。李某甲遂起诉，要求某置业公司按住宅标准重新进行货币补偿，主张房屋补偿约5200万元、装修附属物约290万元、设备补偿约350万元、弃楼补贴约1020万元等合计约6960万元及利息。某置业公司辩称应按非住宅标准补偿，房屋面积应以产权证载明的742㎡为准。法院经审理认为，协议无效后李某甲可选择重新协商或主张折价补偿，但其坚持要求按其主张的标准支付补偿款，拒绝变更为折价补偿请求，双方对补偿标准、面积等无法达成一致，法院不宜取代行政裁决直接认定，判决驳回李某甲全部诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系拆迁补偿协议被确认无效后，被拆迁人要求重新确定补偿标准的纠纷，核心争议在于合同无效后当事人应通过何种救济途径主张权利以及法院能否直接裁判拆迁补偿标准。首先，案涉《拆迁补偿协议》及《安置房买卖合同》已被生效判决确认无效，被拆迁房屋已被拆除无法返还，李某甲作为相对方可依据《民法典》第一百五十七条主张折价补偿或赔偿损失，亦可与某置业公司重新协商签订补偿协议。其次，双方对被拆迁人主体身份、房屋性质（住宅或非住宅）、补偿面积（协议约定的拆分面积或产权证面积）、补偿标准（住宅方案或非住宅方案）等核心事项均存在根本分歧，法院在缺乏行政裁决依据的情况下，不宜取代行政机关直接对拆迁补偿标准作出认定。再次，经法院释明，李某甲坚持要求按其主张的住宅标准支付补偿款，拒绝将诉讼请求变更为折价补偿，其诉讼请求缺乏明确的合同依据和法律依据，法院驳回其诉讼请求，但保留其另行主张权利。本案提示，拆迁补偿协议被确认无效后，被拆迁人可主张折价补偿或赔偿损失，但若坚持要求行政机关职权范围内的具体补偿标准认定，法院可能因不宜替代行政裁决而驳回其诉讼请求。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后果），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任）。依据民法典第一百五十七条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方损失。但李某甲坚持要求按特定标准支付补偿款而拒绝变更为折价补偿请求，导致其诉讼请求缺乏法律依据，应承担举证不能的不利后果。法院据此判决驳回其诉讼请求，并告知其可另行主张权利。