【基本案情】

2011年，北京市通州区黄村七街土地一级开发项目启动，某投资公司负责拆迁工作。李某甲居住的供销社宿舍房屋位于拆迁范围内，经供销社出具证明认定该房屋系已出售给李某甲的单位住宅，某投资公司遂与李某甲签订《拆迁补偿协议》及补充协议，认购两套安置房，并向李某甲支付周转费约15.8万元、延期交房违约金约4.8万元，为安置房代缴物业费约0.93万元、供暖补贴约1.05万元、厨卫补贴约1.12万元，某置业公司于2014年交付其中一套安置房。此后生效判决认定上述拆迁补偿协议及安置房买卖合同无效（因被拆迁房屋实际系商业性质，某投资公司审查不严，李某甲等亦存在过错，双方负同等责任）。某投资公司、某置业公司遂起诉要求李某甲、李某乙（款项实际受益人）返还上述各项费用约23.55万元，并支付房屋占用费约24.5万元及资金占用费约5.4万元。法院经审理认为，合同无效后李某甲应返还基于无效合同取得的款项，李某乙作为实际受益人共同承担责任；物业费、供暖费系某投资公司依约应承担的支出，不构成损失；房屋占用费、资金占用费非直接损失，且双方均有过错，不予支持。判决李某甲、李某乙返还周转费、延期违约金、厨卫补贴合计约21.45万元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系拆迁补偿协议被确认无效后，拆迁人要求返还已支付款项的纠纷，核心争议在于合同无效后果中“返还财产”与“赔偿损失”的区分适用。首先，根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。周转费、延期违约金、厨卫补贴系某投资公司基于无效合同向李某甲支付的实际款项，李某甲取得该款项无合法依据，应当返还；李某乙自认系款项实际受益人，应与李某甲共同承担返还责任。其次，物业费、供暖补贴系某投资公司根据拆迁政策应承担的支出，无论合同是否无效，该公司均有此支付义务，故不构成因合同无效产生的损失，不予支持。再次，房屋占用费和资金占用费不属于“因该合同取得的财产”范畴，且双方对合同无效均有过错（生效判决认定同等责任），法院不支持该项请求，符合过错责任原则。本案提示，合同无效后，“返还财产”的范围限于基于无效合同直接取得的财产利益，“赔偿损失”则需以过错和因果关系为前提；双方均有过错的，各自承担相应责任。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国合同法》第五十八条（合同无效后果），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（法律适用原则）。依据合同法第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院据此判决返还周转费、延期违约金、厨卫补贴等直接取得的款项，驳回物业费、供暖费、房屋占用费及资金占用费等请求，符合法律规定。