一、基本案情

承租人与专业住房租赁企业签订一年期房屋租赁合同，约定月租金、保证金标准及出租方房屋维护、设施配备等合同义务，承租人已一次性足额付清全部租金及保证金。合同履行期间，出租方未按口头承诺按时安装空调，导致房屋居住条件不达标，无法正常居住使用。同时，出租方未经承租人许可，擅自将房屋租赁经营权转让第三方，未重新订立合同。双方协商无果后，承租人提前腾退房屋，并诉至法院，请求解除合同、退还剩余租金及保证金，并由出租方承担违约责任。被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。

二、律师评议

本案核心裁判要点：房屋租赁合同履行中，出租方负有保障房屋适住、完善配套设施、稳定履约主体的基本义务，擅自转让经营权、拒不履行设施配备义务致使租赁目的无法实现的，构成根本违约，承租人有权解除合同、主张退款及违约金。案涉租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。出租方两项违约行为叠加，严重影响承租人正常居住权益，承租人提前退租具备合法事由。

被告无正当理由缺席庭审，视为主动放弃答辩、举证、质证权利，法院可依据在案有效证据依法缺席裁判。合同解除后，未履行的合同义务终止履行，出租方应返还未实际承租期间的租金及保证金。法院结合实际损失、履约过错程度，酌情调低违约金数额，既坚守违约责任原则，亦兼顾公平原则，裁判尺度合理。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。