【基本案情】

1992年8月，某投资公司（原某综合开发公司）与某商业公司签订《拆迁安置协议书》，约定因某商业公司位于北京市东城区某胡同的承租公房及自建房屋被纳入拆迁范围，某投资公司在新建楼宇一层底商中拨付建筑面积100㎡供某商业公司使用，产权归某投资公司所有，房租按国家统一定价。1994年房屋建成后，某投资公司将涉案房屋（实际建筑面积119.8㎡）交付某商业公司使用。1999年，某投资公司取得涉案房屋所有权证。此后三十余年间，某投资公司从未向某商业公司主张过租金。2021年，某投资公司以涉案房屋系出租公房为由，起诉要求某商业公司支付自2019年11月至2022年11月期间的租金（按市场价评估约89万元）。某商业公司辩称双方不存在租赁关系，涉案房屋系产权调换性质，其有权无偿使用。法院经审理认为，《拆迁安置协议书》合法有效，但涉案房屋系拆迁安置性质而非市场化租赁，双方之间不存在市场化的租赁合同关系；协议仅约定“房租按国家统一定价”但未明确具体标准，且无证据证明执行政府定价或政府指导价，应按协议订立时的市场价格确定租金标准，酌定每月450元，判决某商业公司支付三年租金共计16200元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系拆迁安置补偿协议履行中租金约定不明引发的纠纷，核心争议在于租金标准的认定及双方是否存在市场化租赁关系。首先，双方签订的《拆迁安置协议书》系真实意思表示，合法有效，涉案房屋系某投资公司为拆迁安置某商业公司而提供的补偿性用房，而非市场化租赁房屋，双方之间不成立市场化的房屋租赁合同关系。其次，协议仅约定“房租按国家统一定价”，但未明确具体金额和标准，属于约定不明，应依据《合同法》及《民法典》关于约定不明的补充规则处理。涉案房屋既非标准租私房，亦非公共租赁住房，不适用某投资公司主张的相关租金政策文件。再次，因双方未能就租金标准达成补充协议，且无交易习惯可循，法院依据订立合同时履行地的市场价格，结合涉案房屋的拆迁安置性质、建筑年代及区位因素，酌定每月450元，符合法律规定。某投资公司时隔三十余年才主张租金，按市场价计算明显不合理，亦与长期未行使权利的事实相悖。本案提示，拆迁安置补偿协议中涉及后续费用支付的条款应尽量明确具体，约定不明的应尽早协商补充，避免因时间久远导致争议。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条（跨越民法典施行的持续性法律事实）。依据上述规定，合同约定价款不明确的，应首先协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。法院据此酌定租金标准，具有法律依据。某投资公司主张按现行市场价计算租金，缺乏合同依据，不予支持。