【基本案情】

周某甲系北京市大兴区某村村民，其家庭户内成员包括配偶张某、女儿周某乙（1994年3月出生）。2009年5月，周某甲家庭宅基地房屋因“某项目”被纳入拆迁范围。2012年5月，周某甲与北京某商城发展有限公司签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，认购安置房三套（面积合计230㎡）。因周某甲认为其女儿在签订协议时已年满18周岁，按拆迁政策应享受“大龄青年”额外安置面积，而首次分配时未予落实，故于2012年5月与某村委会签订《拆迁补充协议》，约定某村委会在该村整体拆迁后为周某甲补得50㎡大龄安置房，并允许周某甲在整体拆迁时退回一套现有房屋以调换楼层较好的同面积房屋。此后某村整体拆迁完成，某村委会以周某乙在2009年政策基准日（户口冻结日）时未满18周岁、不具备大龄青年资格为由拒绝履行补充协议，并表示安置房建设主体非某村委会，已无实际履行可能。周某甲遂起诉，要求赔偿大龄安置房损失157.5万元及房屋调换损失50万元。法院经审理认为，补充协议系双方真实意思表示，合法有效，某村委会应承担违约责任，判决赔偿损失125万元；调换房屋条款内容约定不明，未支持该项诉请。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系村委会就拆迁遗留问题与被拆迁人签订补充协议后未能履行的违约责任纠纷，核心争议在于补充协议的效力认定及违约损失的计算。首先，周某甲与某村委会签订的《拆迁补充协议》加盖村委会公章并由法定代表人签字确认，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。其次，某村委会虽主张补充协议内容不符合原始拆迁政策，但该协议系其在拆迁工作迟延后为解决周某甲家签约问题自愿作出的承诺，且协议本身不具备违法事由，村委会不能以政策不符为由否定自身承诺的效力。再次，某村委会明确表示无法提供大龄安置房，构成违约，周某甲有权要求赔偿损失；法院结合协议约定的安置面积及周边同类房屋市场价，酌情确定125万元赔偿，具有合理性。关于调换房屋的约定，因协议中具体调换楼层、面积、时间等关键内容未明确，属于预约性质，法院不予支持，处理得当。本案提示，拆迁过程中村委会与被拆迁人签订的补充协议只要系真实意思表示且不违法，即具有法律约束力；违约赔偿标准可参考同类区域房屋市场价酌定。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款（依法成立的合同受法律保护）、第五百零二条第一款（合同生效）、第五百零九条第一款（合同履行原则）、第五百七十七条（违约责任），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款（举证责任）。依据上述规定，某村委会与周某甲签订的补充协议合法有效，村委会未按约定提供大龄安置房构成违约，应承担赔偿损失的责任；损失数额由法院参考同类房屋市场价酌情确定。调换房屋条款因内容约定不明，不具有可履行性，相关诉请不予支持。