【基本案情】

2008年12月，北京市大兴区某村民委员会（甲方）与某乙公司（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方提供位于大兴区某集体土地6.8亩，乙方出资建设厂房及附属设施，地上物归乙方所有，合作期限自2008年12月至2034年12月。2013年4月，某乙公司（出租方）与张某（承租方）签订《租赁合同》，约定张某承租位于大兴区某镇某村某院内公寓1号楼315室（建筑面积31平方米），租赁期限20年（2013年4月至2033年4月），张某一次性支付20年租金128000元。合同约定如遇政府拆迁，双方解除合同，出租方按拆迁款100%给予承租方补偿，不退剩余租金。该房屋未取得建设工程规划许可证。2020年1月，涉案房屋因“工业大院及周边地区自主腾退”项目被拆除，某乙公司（后更名为某甲公司）与村委会签订腾退补偿协议，领取了全部拆迁补偿款，但未通知张某协商补偿事宜。张某起诉请求某甲公司支付拆迁补偿款32000元、搬家费775元、返还剩余租金115000元。一审法院认定租赁合同因房屋未取得规划许可证而无效；酌定某甲公司返还张某多付的占有使用费79000元；支持搬家费775元；驳回拆迁补偿款请求；判决某甲公司承担相应责任。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为无规划许可房屋租赁合同的效力认定及合同无效后的财产返还与损失赔偿。首先，关于合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋建设于集体土地上，未取得规划审批手续，双方签订的20年长期租赁合同应属无效。其次，关于合同无效后的处理，根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。张某已实际占有使用房屋至拆迁之时，应支付相应期间的占有使用费；某甲公司收取的全部租金扣除占有使用费后的剩余部分应予返还，法院酌定返还79000元，处理合理。再次，关于拆迁补偿款，合同约定的“按拆迁款100%补偿”条款因主合同无效而无效，且补偿款系对土地使用权人和房屋建设方的补偿，承租人无权直接主张。搬家费系承租人因拆迁产生的实际损失，应予支持。村委会作为土地提供方，并非租赁合同当事人，不承担补充赔偿责任。一审判决对各分项请求分别处理，认定清晰，裁量合理。

【法条依据】

本案法律依据包括原《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效情形）、第五十八条（合同无效后的财产返还与损失赔偿），《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后的处理），《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（无规划许可房屋租赁合同无效），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（法律适用衔接）。根据上述司法解释第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。承租人已实际占有使用房屋的，应支付相应期间的占有使用费；出租人收取的租金扣除占有使用费后的剩余部分应予返还。承租人的搬家费系因拆迁产生的实际损失，应予支持。拆迁补偿款系对房屋权利人（土地使用权人、建设方）的补偿，承租人无权主张。村委会并非租赁合同当事人，不承担补充赔偿责任。